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而对于富力地产而言，类似的合作已有先例。广州的富力万科云启项目，就是由富力和万科按3：1的股权比例进行投资建设；广西南宁富雅国际总部基地项目，也是富力和雅居乐通过成立联营公司，各持50%股权联袂打造，等等。 不过，在此前的合作中，富力多数扮演的是“出地”或者“共同拿地”的角色。而近一年多来，全国重点城市地价持续高涨，市场竞争激烈，富力不可避免地面临着严峻的拿地难题。 据中国土地勘测规划院城市地价动态监测，2016年第二季度，全国重点城市地价水平为5468元/平方米，环比增长1.87%，同比增长5.69%；其中，商服地价水平为9037元/平方米，环比和同比增速分别为0.95%和3.77%。 “鉴于上半年的地价走势，集团决定对收购额外土地保持审慎态度。”富力2016年中报显示，上半年富力仅花费55亿元收购土地7幅，权益建筑面积仅149万平方米。 “现在一二线城市地价高企，万达商业拿地成本极低，由万达出地，再加上万达广场已形成的标准化建设模式，项目成本会降低很多，对于富力而言，也可减轻财务压力。”一位接近合作的人士告诉见地君。万达商业2016年中报显示，集团新购置的土地平均成本仅为1346元/平方米。 另一方面，富力地产毛利率也呈现逐年下滑迹象。2014年，富力地产整体毛利率为37%，2015年度下降至34%。2016年富力地产中报显示，与2015年同期的31.5%相比，其2016年上半年总体毛利率降为27.1%，原因在于“期内两个新城市及两个旧城市的新项目已竣工及交付的物业，于期初录得轻微较低毛利率，以吸引客户”，并且“13个直接与去年同期可比的销售项目，仅3个项目毛利率增加，1个项目毛利率持平及9个项目毛利率下降”。 而参与万达广场销售和租金分成，或将改善这一局面。万达商业2016年中报显示，集团投资物业租赁及物业管理收入同比2015年上半年增长28.02%，另外，万达购物中心的出租率达到96.33%，平均租金达到102.8元/平方米/月。“商业综合体的价值高低取决于运营水平。考虑到万达广场一般位于离城市中心较远的区域，这样的出租率和租金收益算是不错的了。”黄文杰向见地君表示。 在黄文杰看来，在商业综合体运营情况整体不乐观的今天，万达商业在“去大店改小店”、从消费型向体验型业态转变、增加创新商户保持吸客力的一系列变革，正在进一步提高其品牌溢价能力，而其即将于2017年推广至万达广场的智能化管理系统，也将在一定程度上降低项目的人工成本、保证运行品质和降低运行能耗。 富力地产联席董事长兼总裁张力也承认，与万达合作，将大幅增加富力地产利润和优质持有物业，提升富力地产公司价值。 “现在很多品牌开发商都有自己的商业团队，有经营了一段时间的商业品牌，不太可能放弃自己的成果来跟万达合作，而富力刚刚进入购物中心这个领域，又在公寓、写字楼等方面有成熟的经验，双方合作就是一个契机的事。”黄文杰向见地君表示，此次合作如若成功，或将打造出一个轻重资产合理分配的示范效应，带动更多品牌开发商参与到万达商业轻资产模式的匹配合作中去。 |
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