引入万达商业轻资产管理 中信泰富试当“投资商”？

6月28日，万达集团通过官方微信宣布，大连万达商业地产股份有限公司（简称“万达商业”）与香港中信泰富（中国）投资有限公司（简称“泰富中投”）在北京签订长期战略合作协议，同时签订上海嘉定中信泰富万达广场委托管理合作协议。

万达公告称，泰富中投旗下商业项目将委托万达商业运营管理，并使用万达广场品牌，前述上海嘉定项目为双方首个合作项目。

万达商业做轻资产已经驾轻就熟。一名从事房地产金融的业内人士指出，万达与泰富中投的合作应该只是试水性质。在泰富中投本身缺乏足够运营实力的前提下，万达成为了最好的选择。本次双方若合作成功，不排除今后会有第二第三次合作；反之则两者合作速度会放缓。

德晟资本REITs事业部总经理车阳指出，轻资产模式一直是万达的转型方向，从物业持有的重资产模式走向专业的运营管理商，彰显其管理输出的价值；泰富中投此次选择与万达合作，更多是作为一个投资公司来定位，只要有利于资产价值的提升，无论选择外部托管还是自我管理都可行。泰富中投关注的是投资价值，万达关注的是管理输出价值，两者也是各取所需。

酝酿“投资商”角色

万达商业与泰富中投首个合作项目选定为中信泰富购物中心的商业部分（即中信泰富万达广场），面积约15万平方米，将于2018年10月1日开业。项目所在的嘉定新区，目前已入驻的较为知名商业地产开发商有宝龙地产、新加坡吉宝置业等。

中信泰富万达广场是中信泰富·又一城项目中的商业部分。中信泰富·又一城为中信泰富于2007年以5.89亿元拿下，总占地面积约15.6万平方米，地上总建筑面积约53.79万平方米。

公开资料显示，中信泰富万达广场将由购物中心和配套商业两部分组成，购物中心商业净体量为8万平方米。

此前国内最大央企整合案例——中海310亿元并购中信，以中海向中信配发10%股份及转让四商业项目的方案尘埃落定。对于“中信系”而言，留存下来的“商业地产”如何存续，备受业内关注。

如今，泰富中投是中信泰富在内地的地产投资管理总部。中信股份官网显示，中信泰富地产以“中信泰富（中国）投资有限公司”（即泰富中投）为平台统一管理中信泰富在中国内地的房地产开发业务。

中信股份在2016年报中提及，该公司旗下房地产业务主要子公司包括中信泰富地产与中信城市开发运营有限责任公司，前者是重点城市精品物业和城市综合体的综合性房地产投资、开发及运营商；后者是专注于房地产金融、城市更新改造、城市开发运营与PPP等业务。

泰富中投随后迈开了投资步伐，在武汉连续拿下三个商业项目：在中海中信公布整合事项的两个月后，2016年5月，泰富中投以45亿元向瑞安房地产收购了武汉天地A1及A3两幢写字楼，总建筑面积约23.2万平方米；2016年底，泰富中投与中建三局以53.6亿元中标滨江国际商务区（基础设施）PPP项目；2017年1月，中信泰富联合瑞安房地产投得武汉光谷中心城商务区一宗建面达120万平方米的地块，代价23亿元；2月，中信泰富以99.2亿元再度投得武汉二七滨江商务区地块，建筑面积约118万平方米。

如今，引入万达商业品牌，或许可以看出中信泰富对自身商业地产定位的端倪。

双赢

据透露，此次合作双方认为，万达商业轻资产合作模式有利于增加租金收入，尤其是获取更多核心城市的商业资源；泰富中投则通过合作可以投资更多项目，增加持有物业投资回报。

上述房地产金融业内人士认为，中信泰富并非华润、中粮等一线商业地产运营商，其商管团队应该并不完善或只是处于成长阶段，因此在运营上，中信泰富能力或许并没有充足的资源和实力。

这名业内人士进而指出，嘉定项目并非处于核心商业区，而国内做二三线商业地产比较有资源及积累的商业运营商首推万达，且万达商业近年因为内外部原因谋求转型，轻资产模式关键在于找到愿意做运营的业主。两者可谓一拍即合。

中信泰富旗下商业资产公司曾提出要对标凯德商用的业务模式，力图形成涵盖投融管退等全业务链的“大商管”业务模式。

车阳指出，万达经历过了“重”之后，开始走向“轻”的时候，是比较容易的。因为无论是管理经验还是品牌优势，都在重资产经营中经过洗礼，获得了提升和认可。

“我们只看到了万达今天的轻资产转型，但不要忘记万达的底气和基础，是从重资产而来。这可能是大多数商业地产运营商所不具备的优势。”车阳认为，国内很多投资商往往自己运营商业，是出于对第三方运营商的不信任，或者担心产生利益不一致问题，但其实很多时候效果并不好。如果能通过设定适当的机制，让投资商与优秀的运营商取得合作信任关系，会是一个双赢局面。