恶化的财务状况与绿地过去的地产布局有关。绿地与地方政府共同“造城”，曾在二、三线城市吃进了大量的土地。联合信用称，截至2015年底，绿地集团在售项目中，仍主要以二、三线城市为主，一线城市项目可供出售面积仅占5.15%。
　　可随着这一轮楼市去库存、去产能周期的到来，压力主要就集 中在二、三线城市。绿地2015年的库存增加了18%，而相应的房地产营业收入却减少了11.23%。“存货上升，营业收入下降，说明房子还在不停造，但 是销售的情况不如去年。”一位在券商做房地产债券一级发行的人士对南方周末记者分析。
　　据联合信用统计，在不考虑新增土地储备的前提下，绿地集团 在建房地产项目未来仍需投入超过5000亿元的资金，这将导致绿地集团“资金支出压力大”。记者粗略计算，房地产住宅开发周期大概在2-3年，考虑到绿地 集团的“造城”规模，就算拉长至10年开发周期，仅盖房子这一项，绿地集团每年也要腾挪出500亿元。
　　但与此同时，绿地却在更加激进地扩张。从2015年12月到2016年2月，绿地转战15个一线和省会城市，仅拿地就花了五百多亿元，这一总额与去年全年拿地的金额相当。
　　此外，绿地开始着手调整发展策略，以类似于“摩天大楼+物业”的模式进军“地铁+物业”。去年5月，绿地集团发起成立中国城市轨道交通PPP产业基金，总规模为1000亿元。
 
　　先盖赚钱的
　　正是在需要大幅举债扩张的当下，绿地选择放缓建设不那么好卖的房地产项目。年报显示，2015年，绿地新开工建设项目面积较2014年减少42.49%，主要就是为了控制开发速度，缓解融资压力。
　　首当其冲被放缓的正是其摩天大楼等商业项目。建设摩天大楼成本高、投资周期长，本身很难盈利。而摩天大楼背后的真实商业逻辑在于，通过政府配比的其他土地来获得较大收益。
　　中信地产一位参与前期拿地工作的内部人士曾向南方周末记者直言：“就像中国的大多数五星级酒店都不赚钱一样，开发商都是为了周边配套的写字楼或者公寓，摩天大楼修建者的目的，不在摩天大楼本身。”
　　今年3月，绿地董事长张玉良在接受《界面》专访时坦言，绿地以前商业地产比重比较高，占了50%。受经济形势影响和互联网的冲击，商业市场需求增长放缓，甚至都萎缩了，绿地已经调整到以住宅为主。
　　“意思就是把赚钱的东西先干了，最后再建不赚钱的摩天大楼。”一位长三角知名的地产营销人士向南方周末记者道出其中的门道，比如凭借摩天大楼捆绑拿到住宅用地，整体地价一定比别人便宜，摩天大楼的成本已经被摊在了地价里，“只要不盖就是赚钱的。”
　　本报记者在江苏走访时发现，绿地先建住宅，商业置后的做法十分普遍。
　　占地700亩的绿地太湖城，坐落于苏州太湖东岸。绿地在此规划的358米摩天大楼，刚刚开始修建地基。
　　这里属于刚规划没几年的吴江新区，面积相当于香港陆地面积那么大。现在，整个新区就像一个巨大的工地，弥漫着尘土和刺耳的电钻声。
　　烈日之下，一位汗流浃背的二手房地产经纪人一边指着湖边硕 大的规划图，一边向客户介绍：“唯一在太湖岸边有住宅的就是绿地。”他告诉南方周末记者，绿地住宅早就盖好了，除了别墅，大部分在去年底销售一空。就在 2016年春节前后，这里的房价翻了一倍，现在均价1.7万元。
　　上述地产营销人士告诉南方周末记者，如果说市场能消化摩天大楼，还是可以建的。但一般来讲，省会级城市以下建摩天大楼都是亏的。他认为，江苏也就是苏州和南京可以搞，“其他城市很难盈利”。
　　而绿地在一些非省会级城市亦规划有摩天大楼。江苏无锡绿地西水东城与苏州绿地太湖城的规划如出一辙，城市综合体紧邻运河，同时包含住宅和一座200米的摩天大楼。不过，自2013年开始运作后，目前在售的只有住宅，摩天大楼还没有动工。
　　同样在江苏盐城，绿地在远离市中心的亭湖新区规划有大型城市综合体——绿地商务城。但包含超市、写字楼在内的多栋商业大楼，自2014年年底主体建成后就陷入了停工状态，外立面没有刷漆，旁边一块商业用地也还没有动土。
　　这一景象被住在对面的一位业主拍了下来，发在了微博上。这位业主是2013年年底入住的，他的住宅和商业部分都属于最早的一期项目，绿地给他的承诺是2014年年底开放商业，但是后来一拖再拖，直到四期住宅都快建好了，商业部分还没能完工。
　　在这个白天几乎看不到车辆、红绿灯基本是摆设的地方，上述业主向本报记者表示，“完全找不到盐城河东中心的感觉”，生活很不方便，随便买个东西都要驱车去市区解决。
 
　　金蝉脱壳?
　　对于商业地产如何去库存，张玉良在接受前述专访时提出了三点策略，其中最值得玩味的一点是：“已经开发的，采取灵活的措施来做，比如功能用途协商改变，商业能不能变成居住办公。”
　　“一开始以为是赚钱，后来盘算不赚钱，开发商就想改规划。”上述地产营销人士向南方周末记者坦言，这种做法在地产业屡见不鲜。
　　绿地在天津的一个项目，规划就发生了改变。今年1月4日，天津市蓟县规划局发布公告称，上海绿地集团天津文化发展有限公司(绿地间接百分百控股)，向该局提出申请，拟将一块受让宗地中的部分商业服务业设施用地调整为居住用地。
　　原地块本用于“盘龙谷文化城二期项目建设，开发艺术家院落、文化教育机构、总部研发基地等文化设施，建成集电影拍摄、文化产业、旅游休闲、养生居住为一体的多功能复合地标和有张纪中导演品牌影响力的‘百年中国影视基地’。”
　　按照土地出让条件，该宗地面积96413.9平方米，其中居住用地占40%;文化娱乐、商业金融、教育科研设计等商业服务业设施用地(原统称为公共设施用地)占60%。
　　但为满足盘龙谷文化城项目二期建设的需要，该宗地中的部分商业服务业设施用地目前调整为居住用地，即：居住用地面积比例由40%提高到89.38%;商业服务业设施用地(原为公共设施用地)面积比例由60%下降到约10.62%。
　　“或者规划都不用改。”徐晓达对南方周末记者说，摩天大楼可以照样盖，“写字楼砖砌墙改改就能变成公寓”。之所以能这么做，是因为行政流程中存在灰色地带——虽然开发商开始建设时，报规划局备案的不是公寓，但是政府没有规定，竣工备案后，更改使用功能算不算违建。