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随着疏解成为北京城市化进程的新方向，房地产市场产生的变化也越来越明显，土地供应、调控以及新的市场周期将成为房地产企业面临的新的挑战。 近日，在一次内部论坛上，多家房地产企业高层对产品和市场的周期，以及企业如何应对新的市场变化作出了分析。 9月27日电，中共中央国务院批复《北京城市总体规划（2016年-2035年）》，批复指出，严格控制城市规模。到2020年，常住人口规模控制在2300万人以内，2020年以后长期稳定在这一水平；城乡建设用地规模减少到2860平方公里左右，2035年减少到2760平方公里左右。 北京以疏解为导向的城市化建设已经拉开序幕。 旭辉集团副总裁孔鹏表示：“北京、上海这种城市的人口疏解应该做定向疏解，应该是优化人口结构，其实北京人口总量不算太多，就是再进来1000万人，只要管理得当也还行。” 而根据清华学会中心的调查显示，北京4000个小区里面的人口老龄化是60%，这60%的人都住在三环以内，而每天是不用上班的，不创造社会价值，而大量的年轻人都被挤到燕郊等地区，年轻人面临的问题是职住分离，老年人面临的是尾气、生活空间狭小和社会设施老化的问题。 “唯一的可行是对人口结构做调整，定向的疏解，该出去的人到外面去颐养天年，真正适龄的经济人口应该进来，建设白领公寓，对老旧小区进行改造升级，所以所谓的老龄化问题，职住分离问题，包括了交通污染的问题，停车困难的问题，都是现在人口结构错配造成的。”孔鹏表示。 而随着新的城市化进程的开展，房地产市场也出现了新的变化，北京等十几个城市被批准租赁住房可以用农村集体建设用地建设、土地自持、限购限售限价等调控逐步加码，对于以传统的住宅开发为主的大型企业来说，资金周转与去化速度也越来越快。 对此孔鹏表示：“一般房地产周期分为市场周期和产品周期，中国住宅市场基本上以三年到四年一个周期波动，对开发商来说，供货周期最合理的方案就是产品周期要压住市场周期，原则上应该选用的策略是低价入市买生产资料，高价市场火热的时候卖房子，不过踩准节奏确实很难。” 而现在对于规模化的房企来说，资金的周转速度与产品去化能力是企业能够生存的关键，像碧桂园的4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转模式已经被多家企业公开效仿。 对此，莱蒙集团上海公司负责人宋家泰表示：“越来越快其实是不可能，水泥需要凝固时间、政府审批有工作日，因此，很多往往是违规施工，我们还碰到过预售证、土地证，规划证等等一天拿到的，施工质量还是要保证的。另外，为什么要这么快，预售证现在批得越来越慢，就算已经具备了预售条件了，拿不到预售证还是不能卖，那不如费一点时间把产品好好的雕琢呢。” 而孔鹏则表示：“单项目上来讲一定是这个逻辑，那为什么很多开发商还这么做，因为行业集中度越来越高了，对于大开发商来讲不会用单项目思维来思考这个问题，如果工业化生产，企业不会因为周期波动我就不卖了，也就是说市场好你要买地，市场不好你也要买地，无非控制一下量，现在对大企业来说，基本上不看周期了，因为对于他来说看周期也没有用。” 而从另外一方面看，地价上涨速度过快，同时一二线城市对区域进行限价，这就需要开发企业在拿地之后加速去化以保证现金流安全。 “快是一种能力，慢是一种策略，你得有这个能力，如果你要赶到春节前能拿到6.5万元／平方米的价格，春节后就变成5.5万元／平方米了，你能不能赶到春节前，你需要有这个能力”，孔鹏表示。 |
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