开发商“输血通道”被堵 房地产信托融资额持续高企

       伴随着房地产调控不断深入，房企的资金“饥渴症”日渐明显。作为房地产公司重要融资渠道之一的房地产信托，也在2017年上半年迎来爆发期，募资数量和规模持续高企。

       业内人士表示，因为银行资金直接流入房地产领域受限，房地产企业目前已经把融资的主渠道聚焦至信托公司，而部分信托公司基于逐利及做大业务规模的冲动，也“开足马力”开展房地产信托业务。预计下半年流入房地产领域的信托资金将趋于平缓，但不会出现断崖式减少。不过，房地产信托业务的风险仍不可忽视，

        房地产信托业务强势复苏

        用“坐过山车”来形容2016年下半年以来的房地产信托业务，并不为过。2016年下半年开始不断推出的房地产调控政策，一度令房地产信托业务迅速降温，在2016年11月份，甚至出现房地产信托“零募集”的情形。

         然而，2017年上半年，房地产信托业务“吸金王”的角色重新满血复活。由于其他融资渠道不断收紧，信托再次成为“输血”房企的重要渠道。

         来自用益信托的在线统计显示，截至6月末，今年上半年成立的房地产集合信托产品达435个，募集资金1163.71亿元，同比增加35.51%。而从发行市场来看，今年上半年共发行540个房地产集合信托产品，募资总金额1775.62亿元，在资金规模上比去年前6个月大幅增长59.67%。

        来自中国信托业协会的统计数据，同样证明了房地产信托业务的复苏。统计显示，2017年一季度信托资产投向房地产行业的规模为1.58万亿元，占比为8.43%。与2016年一季度的1.29万亿元相比，增长22.48%，与2016年四季度的1.43万亿元相比，增长10.49%。

      事实上，近期的集合信托市场上，房地产信托的发行量一直居高不下。以6月26日至7月2日这一周为例，虽然信托的整体发行规模未能延续此前反弹的势头，但是房地产信托的发行规模仍高企，募集资金规模达44.32亿元，在各大领域的投向中占据首位。而此前一周的统计显示，房地产信托的发行规模在各大领域的投向中同样占据首位。这一方面显示了房地产信托业务的火爆，另一方面也证实了房地产企业“求资若渴”。

       “今年以来相关政策不断出台，房企的融资渠道持续收紧，尤其是银行开发贷的大量抽离，使得房地产企业资金头寸紧张，开发商将融资主渠道再次聚焦于信托领域。”中国人民大学信托与基金研究所所长邢成告诉记者。

        他指出，作为信托公司的传统优势业务，房地产信托业务一直占据主流业务的地位，而且在银行资金和房企发债等融资渠道收紧后，信托资金应用的灵活性优势渐显，加上房企较高的利润率能覆盖信托资金的成本，故而房地产信托业务重新火爆。

        逐利冲动面临政策调控风险

        面对房地产企业的“嗷嗷待哺”，信托公司的逐利冲动正在释放。据用益信托统计，今年上半年以来，共有47家信托公司开展了房地产信托业务，占到信托公司总数的69.12%。其中，四川信托、爱建信托、中建投信托、大业信托、山东信托、浙金信托和紫金信托开展房地产信托业务的数量相对较多，位居行业前列。

      “今年上半年信托公司主动管理类的房地产信托业务增长确实较多，尤其是在房企的主流融资渠道被收紧后，房地产信托的业务机会可谓明显。”某信托公司高管告诉记者。他同时透露，目前银行的自有资金和理财资金都无法通过通道的形式投放至信托领域，因此，当前合规的房地产信托项目均是以信托公司主动管理的产品出现，然后由银行进行代销。这意味着，就某种程度而言，当前房地产信托产品的资金来源，大头还是以银行为主。

       而另一位信托业内人士指出：“此前各地的监管尺度有所不一，以上海地区为例，监管严格要求信托公司要执行‘四三二’标准，不允许给房企拿地项目融资。但部分地区此前的要求没有这么严格，因此存在部分‘漏网之鱼’。”

       他透露，虽然今年5月份以来，监管层将房地产信托业务列为重点检查对象，并重申严禁“假股真债”的地产项目投资，但是从实际情况来看，部分信托公司或仍通过股加债等产品形式，用相对隐蔽的设计结构为房企拿地融资。

       至于下半年房地产信托的走向，前述信托公司高管和邢成均认为，在现有调控格局下，房地产信托业务的规模在下半年或继续增长，而且其在信托业务规模中的占比也同样可能增长，但流入房地产领域的信托资金将趋于平缓，房地产信托业务出现“急刹车”的可能性较小。

       华融信托研究员袁吉伟则认为，当前虽然仍存在银行系统资金流入房地产信托领域的情况，但是部分大的金融机构对于信托业务已趋于谨慎。他指出，下半年机构端流入房地产信托领域的资金或有减少可能，更多的资金将来源于个人投资者。同时，信托公司对待房地产信托业务的态度也有分化，部分信托公司基于风控的考量，对相关业务并不热衷。他建议，部分开展房地产信托业务相对激进的公司注意把控风险。

       邢成也提醒，房地产信托领域仍存在政策调控风险。他说：“如果限购限贷政策和房地产信托监管政策进一步升级，则房地产行业和房地产信托业务都会直接受到影响。如果银根紧缩，需求萎缩，有些房地产开发商就会出现资金链断裂，有些开发项目就会成为烂尾楼，部分房地产信托业务就可能爆发风险。”