罗康瑞轻资产进行到底 万科41亿接盘重庆项目

刚刚在股东大会上放话要将负债比率降至约50%至55%的罗康瑞，转身就将重庆天地79.2%股权以41.33亿对价卖给了万科。

5月26日深夜，瑞安房地产发布公告宣布，于2017年5月26日，Shui On Development、重庆瑞安天地房地产发展有限公司（均为公司全资附属公司）、万科与重庆锦澜实业有限公司（万科附属公司）订立买卖协议。

据此，重庆瑞安天地将向重庆锦澜转让转让权益（相当于合作投资组合（透过项目公司）的79.2%权益），出售转让权益的对价初始金额为人民币41.33亿元（初始对价），交割后，项目公司将不再为公司的附属公司。

据观点地产新媒体查阅，重庆瑞安天地旗下主要业务为重庆天地的房地产开发及房地产投资。合作投资组合为位于重庆天地的一组未开发地块，地上总建筑面积为87.08万平方米，以及一项位于重庆天地第B11-2/3号地块的在建工程，地上总建筑面积为38.84万平方米。

这也就意味着，透过出售重庆天地79.2%股权，瑞安将获得41.33亿元的资金回款，而万科则将以41.33亿换回近126万平方米的土储大礼包。

瑞安41亿售重庆天地

瑞安此次售予万科的仅为重庆天地项目组团中的其中一部分。

据观点地产新媒体过往报道显示，重庆天地是一个大体量综合项目，占地面积达125万平方米，总建面超过360万平方米，项目规划的三大分区企业天地、天地商业街区和住宅，自嘉华大桥向西一字排开。

截至2016年年底，项目规划中的1.3万套住宅在实现7个小区共7000多方房源交付之后，目前仍有地块尚未动工；规划中的10栋甲级写字楼竣工了7栋，目前已经有超过200家企业入驻办公。

瑞安此次选择售予万科的正是项目组团的其中一部分，即位于重庆天地的一组未开发地块，地上总建筑面积为87.08万平方米，以及一项位于重庆天地第B11-2/3号地块的在建工程，地上总建筑面积为38.84万平方米。

该项出售转让权益的对价初始金额为人民币41.33亿元（初始对价），相当于合作投资组合经协定净资产总价（金额为人民币52.18亿元）的79.2%，受限于交割时的调整。

合作投资组合的经协定总资产价值金额为人民币55.69亿元，较项目公司于2016年12月31日的未经审核账目所示账面值人民币36.02亿元溢价54.6%。

直至交割止就合作投资组合已产生及将产生的建设费（包括财务费用），截至2016年12月31日，有关成本的初始金额为人民币2.45亿元。

于交割时合作投资组合的其他资产（并未计入合作投资组合经协定总资产价值），于2016年12月31日，有关资产的初始金额为人民币200万元。

于交割时合作投资组合的负债，于2016年12月31日，有关负债的初始金额为人民币5.98亿元。

对价将由买方分期以现金偿付，重庆渝中已放弃其针对出售转让权益的优先购买权。于该协议日期，买方已支付金额为人民币2亿元的意向金。

于2016年12月31日，合作投资组合的未经审核的净资产总价约为人民币32.36亿元。截至2016年12月31日止年度，合作投资组合的未经审核的税前及税后亏损分别约为人民币9800万元及人民币7400万元。

对于是次出售的原因，瑞安在公告中就表示，交易可使集团实现资产的潜在价值，并获得可观收益，同时保留其于重庆天地未来发展的权益及品牌，符合集团自2015年起采取的“轻资产策略”。交易亦有助改善集团资产周转率，并将其资金循环投入其他发展及/或投资机会。

此外，与开发商万科就合作投资组合（透过项目公司）及与其他主要公司建立合伙关系以及其他潜在合伙关系亦为“轻资产策略”的一部分，旨在协助加快拓展集团于中国各地的开发业务。

罗康瑞“轻资产”策略

在此前5月24日举行的瑞安股东会上，董事会主席罗康瑞就曾表示，希望到2017年年底集团负债比率降至约50%至55%。

彼时，瑞安房地产财务总裁孙希灏还透露，因为4月底公司旗下有项目合同签帐额42亿元人民币，预计未来数月集团的销售会有较大幅的提升，对全年210亿元人民币的销售目标有信心。

现在看来，孙希灏彼时所提到的有项目合同签账额42亿元，指的或正是将重庆天地部分项目79.2%股权售予万科的这笔交易。

诚如瑞安在公告中所提，与万科建立合作关系系集团“轻资产策略”的一部分，此次瑞安与万科的交易也并不是双方的第一次往来。

早在2015年12月，万科旗下万丈资本就曾联手香港李锦记斥资57.9亿收购瑞安上海企业天地3号楼，并于2016年2月顺利完成资产交割，这是万丈资本成立以来的首例大宗商业地产交易，也是万科首次与瑞安牵手。

据香港市场消息，今年3月13日，瑞安房地产和一买家签署谅解备忘录，以约80亿元人民币出售其在上海的商住混合项目瑞虹新城50%的股份，该潜在买家有可能为万科。

未曾想到，上海瑞虹新城50%股权80亿转售万科的消息尚未落实，重庆天地部分组团79.2%股权却率先被瑞安以41.33亿卖给了万科。

有业内人士就表示，瑞安自2015年提出“轻资产策略”以来，不断出售内地物业实现“减重”，目前，其在内地的物业或已所剩无几。

观点地产新媒体了解到，早在2012年，瑞安便先后以11.68亿出售沈阳项目二期，以不超过34亿出售上海商业物业予中国人寿信托，以及以24.12亿将重庆天地写字楼售予阳光寿险而套现70亿元。

2014年，瑞安又以2.64亿元转手天津武清住宅项目，以3.8亿港元转手成都物业等手法回笼资金。

及至2015年，瑞安再度出手，以57.9亿元将上海企业天地3号楼买个万科旗下万丈资本和香港李锦记；2016年，瑞安又将佛山岭南天地以18亿元将卖给了碧桂园。

瑞安年报就显示，于2016年底，集团土地储备（包括大连联营公司）的总建筑面积为1080万平方米，包括860万平方米的可供出租及可供销售面积和220万平方米的会所、停车场和其他设施。合共八个发展项目，分布于上海、武汉、重庆、佛山及大连五个主要城市的黄金地段。

在860万平方米的可供出租及可供销售的总建筑面积中，共有170万平方米建筑面积已落成并持有作销售及/或投资用途。约310万平方米的建筑面积正处于发展阶段，余下的380万平方米则持有作日后发展用途。

据此计算，此次出售后，瑞安在内地的土储将减少至734万平方米（不含会所、停车场和其他设施）。