上海违规“长租公寓” 面临“清盘”

      上海大量“二房东”正面临失业境地。这场以浦东区唐镇、普陀区为试点的整治运动已在如火如荼进行中。春节后，上海先是浦东唐镇“拆违”、后有普陀大规模违法出租房被陆续关停；日前，虹口区虬江路已发通知要求违规长租公寓清退租客。

     “二房东”又称“包租公”，指的是承包租赁物业经过装修改建之后转租给租客牟利的机构或个人。近年来，上海市场涌现不少长租公寓品牌，知名的有魔方、V领地、湾流等公寓，在这场租赁整治行动中，均遭遇程度不同的影响。

      在上海，福建人群体比较低调地从事这门生意，他们多以集资方式投资。一栋公寓投入300-1000万元不等，经过3-5年投入经营之后获利。

      记者从上海综合治理办公室了解到，整治范围包括浦东唐镇、高桥，浦西、普陀、宝山、虹口，仅浦东今年就计划清退1600万平方违章建筑。

      这次被称为上海史上最强租赁治理风暴，直接涉及的违规二房东有500多家个人和企业，如果以每家150个租客计算，根据房东东创始人全雳分析，影响到大约7-8万租客群体，直接影响的租赁产值和资金投入高达20多亿。

     上海隆安律师事务所律师钱葳指出，这次对于长租公寓的整治，政府应是依法为之。首先住宅从建设开始到竣工验收，都要遵循相关法律规定，直至能够合法出租，无论是违建还是不具备住宅性质的房屋均不可作为住宅出租；其次，如果房屋依法具有可以作为住宅出租的性质，经营者从事相关房屋租赁经营也需要获得相关经营许可，办理相关工商登记。这两方面只要有一点不符合，这些违法经营的所谓“长租公寓”就应被“取缔”或“关停” ，这对于承租人及其他合法经营者也是一种保护。

      全雳介绍，这次租赁整治风暴又猛又快，前几年也有群租整理和整顿，但不久又死灰复燃，从这次排查整治工作要求全面掌握底数清单、成立专项整治办公室、对整改情况进行跟踪复查等情况来看，政府是下了大决心。

      事实上，从3月普陀试点以来，该区域内251家违规公寓项目已被关停50多家，按计划将继续关停剩余项目。

      试点浦东、普陀

     春意盎然的上海，梅雨季提前到来。陈满（化名）特意从单位请了假，准备这两天从普陀区一栋公寓里搬到同一个管理公司旗下位于闵行区的另一栋公寓。连日来雨天的诸多不便，令陈满心情逐渐变得郁闷。

       春节前，陈满搬进这栋10平方米左右的房间，月租2000元，租期一年。在陈满多年的租房经验看来，手续与合同并没有问题。上周二房东突然通知所有租客说不能住了，理由是“普陀区试点所有公寓全部关停”，全部人员都必须在4月13日之前搬离。二房东给出的赔偿方案是：按同等价格、同等户型搬到这个连锁品牌公寓在其他区的租房里。

      二房东们所说的“普陀区公寓关停”源自上海市普陀区政府办公室2月23日颁发的一份《普陀区突出火灾隐患专项攻坚排查整治第一阶段行动工作方案》通知，通知提及整治缘由是2月15日，普陀区海城公寓发生火灾造成4人死亡的重大伤亡事故。因此，普陀区展开全区范围内的火灾隐患专项攻坚排查整治行动。排查范围包括经营性居住场；集中设置、统一管理，以盈利为目的面向社会提供住宿服务的宾（旅）馆、白领公寓等类似场所。

      经过集中排查之后，普陀区于2月25日－3月31日展开了全面整治，并在4月份进入深化巩固阶段。普陀区政府已经要求全面关停辖区内不符合规定的群租房和白领公寓，并给所有的规模性租赁经营者和全体承租人下发了通知，不执行上述规定的政府将强制查封并清退。

       同样在3月份，上海浦东区唐镇前进村开展“白领公寓”集中拔点行动，涉及违规的“白领公寓”10家，拆除违建面积5.22万平方米，整治无证商贩55家，清理外来人员约3000人，腾地300亩。从2016年下半年开始，通过整治白领公寓，唐镇拆除违建达到了53万平方米。

       福建人林敏贤（化名）透露，他通过向同乡亲戚集资了上千万元投入到公寓，政府一纸公文下来，这次的投入面临血本无归。

       上海的霞浦商会和浦成商会等已经召开磋商会议，商讨如何应对整治规模性租赁以及保护经营者合法利益，并请从事房产租赁的企业家们要及时采取应对措施，如未达到整改要求的企业，要根据自身企业的情况制定对策，争取把损失降低到最小。

      依法整治下重拳

      进入4月以后，整治行动仍在深入推进。

       陈晨是某连锁公寓负责人，她在普陀有三家店：两家长租公寓、一家酒店。其中一家长租公寓已经在3月13日被关停。

       日前，包括陈晨等内的多名普陀区长租公寓负责人已陆续收到相关部门发出的一份《限期清退告知书》，被告知结合上海市“五违四必”要求，根据项目违法行为和存在重大隐患，项目全体承租人要在4月13日24：00前搬离该项目，“全体承租人需办理退租手续的，请自行与租赁房屋经营者协商解决”。据了解，普陀区有251个项目牵涉其中。

       全雳指出，政府在今年出重拳治理租赁有以下原因：第一，房地产从开发到持有经营阶段，租赁是最主要的收入和利润来源，而且租赁已经成为民生大事，国家必须整盘棋考虑；第二，今年政府大力打击黑中介和黑二房东，租赁市场需要得到净化，另外，上海限制人口流入，通过政策主导治理租赁驱除低收人群；第三，上海今年将进一步完善廉租房、公共租赁住房、共有产权保障房和征收安置住房“四位一体”的住房保障体系；第四，过去群租和违章建设中，存在大量的安全和消防隐患，而且偷漏税现象严重，通过治理后，这些现象能得到有效的改善；第五，大力发展租金机构市场化，政府会给具有规模租赁经营能力的企业提供更好的空间和环境，这包括了国有和民营，未来会有准入门槛，而不具备规模租赁的企业，逐渐被淘汰。

      “我们是第一波被关（停）的。”陈晨说：“对于租客，就是帮他调整到其他区域的房子，要是不愿的话，就按照合同约定赔偿加上搬迁费。”陈晨说，二房东们还将面临一个更加严峻的问题：项目被关停之后没有租金来源，后期无法继续支付原业主房租，恐怕会面临一系列诉讼。据其透露，目前长租公寓一个房间成本大约在4000-1万元/月。

       而按照法律法规，每个房间分割有严格规定，有一些项目通过整改之后，一个房间本来可以出租10个床位，变成只能出租1-2个床位。这对于二房东的经营业绩冲击巨大。据了解，某知名长租公寓品牌商为此损失已达几十万。