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新年伊始，中国房地产行业首次迎来三家突破三千亿大关的地产巨头。行业集中度的提高以及宏观经济形势的变化，正令中国房企的阵营分化进一步稳固。 1月6日早间，中国恒大 （03333.HK）发布公告称，2016年共实现合约销售额3733.7亿元，累计合约销售面积为4469万平方米。一天前，万科和碧桂园也各自公告了他们2016年的销售业绩，万科实现全年销售额3647.7亿元，碧桂园完成了3088.4亿。 在经历了过去一年市场的跌宕起伏之后，中国房企之间差距愈发明显。半年前，万科仍然毫无疑问的第一房企，但从三季度开始，恒大快马加鞭，最终全面超越万科，销售额与销售面积均名列第一。而第三名碧桂园无疑是今年最大的一匹“黑马”，他们仅用了一年时间，就从去年的1401.6亿直接跳进3000亿规模。 对于终于坐上第一把交椅的恒大来说，现在是他们最得意的时候。除了合约销售额，在代表真实规模的权益销售额上，他们也以高达3550.6亿元稳坐第一，高出第二名万科944.6亿。此外他们的销售回款，也历史性的达到3008.9亿，回款率超过八成。 销售与回款的走高，令恒大现金余额达到3043亿元。这意味着这家公司的高负债率将获得一定下降。此外，恒大在今年启动回归A股计划，并在几天前宣布引入首期300亿战投，这次近年来国内房企最大规模的股权融资也将帮助恒大进一步改善负债率。 而相比于恒大，历经一年多股权纷争的万科也进入了一个新的阶段。在2016年中期业绩发布会上，万科董秘朱旭称下半年的工作将以“稳定队伍、控制风险、可持续发展”为主。这是万科成立32年来第一次没有把拿地开发作为第一要务。
虽然在销售数字上被恒大超越，但这家老牌龙头依然保持着稳定的增长势头。他们今年的销售额与销售面积同比分别增长了34%和40%。 面对地价水涨船高的局面，布局稳健的万科在过去一年更多选择小股操盘的方式扩大市场占有率。在他们近期公告新增的34个项目中，大部分属于合作开发项目。这不仅帮他们回避了一部分地价压力，也在稳增规模的同时，分摊了因调控和市场变化而带来的压力。此外，在养老、长租公寓、轨道物业方面万科也正在积极探索。 恒大万科的头名之争，市场早有预期。但放在一年前，很多人可能想不到，最先闯入第一军团的会是曾经的二三线之王碧桂园。 四年前，这家房企的规模还停留在500亿以下，2012年全年的销售额及476亿。但他们仅用了一年的时间就闯入千亿军团，随后在2014、2015年分别实现1288亿、1401.6亿销售额。到去年，他们甚至直接跳过了2000亿，一步超越绿地、保利、中海，闯进一线军团。 大量补充土地储备及快周转的方式，是碧桂园实现销售业绩“三级跳”的主要原因。其总裁莫斌自去年的中期业绩会上直言如今公司的拿地策略是“一二三四五线火力全开”。2015年他们斥资560亿拿下172宗土地，去年更是把拿地预算一举提高到800亿，按去年上半年的数据统计，碧桂园共拿地181宗，基本上每天成交一宗。 除此之外，出海捞金也是碧桂园今年规模扩张的重要原因。截至目前他们已在马来西亚、澳大利亚、印尼布局了七个项目。其中位于马来西亚的超级大盘森林城市，自今年3月开盘以来，销售金额已超过百亿。 但作为曾经的二三线之王，碧桂园如今的销售大部分依然来自于此。他们今年仅安徽区域就有27个项目突破百亿，广州、武汉等地也分别实现90.06亿、73.98亿的销售规模，与此相比他们在上海、北京的销售贡献仍然不足。 除去这前三名，中国房企们也都纷纷在去年高歌猛进。在克而瑞不久前发布的2016中国房企榜单中，除前三名外，排名第四、五的绿地与保利也均在两千亿以上规模，随后还有七家企业分列在千亿规模内。 这几乎完全得益于过去市场的火爆。国家统计局数据显示，2016年1-11月份，全国商品房销售面积13.58亿平方米，同比增长24.3%；全国商品房销售额10.25万亿元，同比增长37.5%。11月末，全国商品房待售面积6.91亿平方米，已经是连续9个月减少。 不过，这样的美好的市场环境或许不会再持续下去。海通证券首席分析师姜超在近期发布的一份分析中指出，中国经济在度过三轮稳增长周期后，过去靠房地产驱动GDP的局面急需改变。“房地产不是永动机，所有依赖房地产泡沫的经济体最后都遭遇了滑铁卢。” 而从政策层面看，自930调控新政以来，政府也并未有打算放松的迹象。2016年末的政治局会议定调“房子是用来住的，不是用来抄的”仍直指过去一年的加杠杆买房现象。 宏观经济形势的转变，或许意味着在2017年新的局面之下，再一味比拼规模或许将是个危险的动作。而对于房企来说，3000亿军团形成的背后，也是市场集中度的进一步提高，差距较大的后来者要想在未来实现弯道超车，将会变得越来越困难。 |
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