|
河南信行律师事务所 张风玲 律师 摘要：我国市场经济发展过程中，不动产物权登记是不动产物权变动的重要方式，与物权的“设立、变更、转让和消灭”紧密关联。不动产登记是建立物权制度的重要基础, 具有物权设定、变动、对抗、优先、权利推定等法律效力。 关键词：不动产物权登记；登记性质；法律效力 一、不动产物权登记的概念 我国《物权法》第九条规定了不动产物权登记的四种表现形式：设立登记、变更登记、转让登记、消灭登记。 不动产登记的法律属性，1、从公法上看，不动产物权登记是国家为了税收和管理而对不动产物权登记进行干预的一种行政手段，是一种行政行为。2、从私法角度上看，不动产物权登记确认权利人对不动产的合法权利。3、从证明行为上看，是国家的证明行为，在此行为中，登记机关只是具有审查义务，并不对买卖合同进行审查和批准。登记也只是登记机关在对申请人的申请进行对外证明的一种行为。 据此，对不动产物权登记从以下几个方面进行分析： 1.不动产物权登记的过程来有诸多需要实施的行为，然而物权登记申请人只是参加了两个行为：登记申请和登记请求。所以应该从物权登记申请人的这两个行为来研究不动产物权登记的性质。登记请求属于私法性质，当事人的意思表示是不动产物权登记效力的主要来源。 2.在登记效力上，不动产物权的登记产生了私法上的效果。为了保护交易双方的利益和交易安全的需要而进行公示和公信。不动产物权登记效力根据当事人的意思而变化，对行政机关而言，登记的效力是发生在物权登记之后，所以说并不是登记机关的权利，而是有义务根据当事人的申请进行登记的行为，其不动产物权变动的效力不有其决定。如从公法行为来说，则两种行为互相有冲突，不符合私法自治、自主原则，更有碍于交易的安全。 3.不动产物权登记的设立是为了保护合法权益，并非对权利的限制。不动产物权登记充分尊重意思自治，以保障财产流转的顺利进行，登记部门是审查当事人提供的申请材料的真实性、完整性，符合登记条件的登记部门不得拒绝。因不动产物权登记决定物权的归属， 需要相对人的意思自治和公权力的介入才能相得益彰，实现公示公信原则。 二、不动产物权登记制度的类型 根 据对象的不同分为契约等级和产权登记。 契约登记制度通常采用的是登记对抗主义，此种说法是根据当事人的合意就会发生不动产物权变动的效力，进行登记只是起到对抗的作用。契约登记制的特点主要有：第一，自愿登记。由于登记是物权变动的对抗要件并非生效要件，登记与否与当事人之间没有直接关系，如果当事人选择了登记，那么也就相应的取得对抗的效力，反之没有登记，物权的变动仅仅在当事人双方之间仍然是有法律效力的，只是所取得的物权没有排他性，也就是在法律上不产生对抗的作用。所以，在契约登记制度下法律没有强制要求当事人必须登记，而是当事人之间自愿选择登记，并承担相应的法律后果。第二，形式审查。登记机关对申请人为提出登记申请而向登记机关提交的登记资料，只是进行形式审查，对于提交的手续、内容、材料以及权利有无瑕疵，都不进行审查。 权利登记制是指不动产物权的变动，需要双方的协议，经一方申请，登记部门对其进行审核后，符合条件的才会发生变动的效力，仅是当事人之间的合意是不能生效的。权利登记制的特点主要有：第一，强制登记。因为不动产物权必须经过登记才能产生物权的变动，物权的设立、取得、变更及消灭非经登记不发生物权变动的效力，在此制度下，法律规定发生物权变动的效力必须经过当事人的登记。第二，实质审查。要求登记机关对申请人提交的材料是否合法，文件是否齐全以及申请书背后的事实关系进行实质审查。第三，登记具有公信力。纵使登记内容与真实权属状态不一致，法律亦视登记内容为真实，从而发生与真实的权利状况一致的法律效果。 三、不动产物权登记的法律效力 1、登记的对抗效力。法律规定不动产物权变动以登记为生效要件，登记过后产生了对抗第三人的效力，由此可见，登记是对在其后取得不动产物权的一种对抗表现，这种对抗的效力，使得物权人有绝对的排他性权利。而在物权变动中，有分为基于法律行为、非基于法律行为和特殊的物权变动，基于法律行为的物权变动通常就是物债两分，不动产物权变动除了债权的合意外，还有物权上的意思表示，这种意思表示的外在表现形式就是物权的登记，债权行为和物权行为相辅相成。 2、登记的公信效力 不动产物权登记具有公信力,对外可以宣示不动产物权的设立、变更、转让和消灭事项。我国法律明确要求保护记载权利人的权益以及其他非权利人对登记的信赖利益，即在不动产物权登记部门登记后，才可以产生法律效力。 实践中主要有以下两种表现： 第一种情况是存在较多的“代持”，表现更多的是借名买房。有关不动产“代持”是指当事人之间存在代持协议，一方代另一方在不动产登记部门办理不动产登记，代另一方对所登记的不动产享有法定物权。这是会出现两种权利人：一方是名义权利人，即法律登记的不动产权利人；另一方是真实权利人，即在事实上对不动产享有权利的人。因为名义权利人是具有对外表现力的，也即是说这种对外表现是名义权利人享有物权，即名义权利人处分该不动产属于有权处分，买受人继受取得所有权，而不受名义权利人与真实权利人间代持协议的影响，真实权利人对名义权利人的权利不得对抗买受人的物权。法律明确承认名义买受人的物权就是不动产登记公信力的体现。 （二）第二种情况是不动产善意取得。不动产善意取得是指处分人没有法律上的合法处分权，擅自处分不动产，而买受人主观上没有过错，已经向处分人支付合理价款，并且根据法律规定的要件，在不动产物权登记部门完成登记的情况。该种情况下可以发生物权变动与不动产登记的公信力密切相关。法律保护非真正权利人即买受人的信赖利益，故在买受人信赖登记的前提下推定其为善意。此外，善意的买受人要想在该种情况下取得不动产的物权，必须该不动产已经办理了变更登记手续，并且不动产变更登记手续符合我国法律对不动产变更登记的法律要件。这是登记公信力的体现。 总结。对于登记存在不同的法律规定中，一般法并无对此作出明确的规定。既然我国主要采用登记主义，那么就应该把登记所产生的的效果贯穿始终，强调登记的重要性，避免纠纷的发生。 |
新闻热线：0371-55617578
