寸土寸金的香港，位于心脏地带中环的美利道商业用地一经推出，便在港岛地产圈内激起暗战风暴。

       还有几日就要截标，而市场对于美利道地块的估值就已达200亿港元之巨，楼面呎价4.8万港元，这无疑将刷新全香港最贵地记录；而香港行家普遍认为该地块的估值仍有往上升的空间，毕竟“可遇不可求”，因此“一定会有惊喜”。

       估值的飙升与感兴趣的企业数量总是呈正相关。消息指，众多中港财团已对该地虎视眈眈，甚至还吸引了东南亚财团，这些财团不只是地产开展商，还包含银行或金融机构。

       有香港业内人士告诉观点地产新媒体，香港发展商对这块地都较为关注。其中，李嘉诚旗下长实地产应该对这块地最为感兴趣，因为旗下和记大厦等项目临近该地，长实地产若拿下可与周边项目协同发展。而摩根大通相关研报就称：“长实地产目前可见参与项目，分别为和记大厦重建及竞投美利道商业地皮。”

       如此，一场李嘉诚与内地资本的港岛抢地大战或即将上演。

       200亿中区商用地

        3月31日，香港中区美利道内地段第9051号地块在香港政府的多年酝酿后终于推出。

        公开资料显示，美利道地块曾为政府办公室及公众停车场，临近美国银行中心、力宝中心、和记大厦等；地块面积3.10万平方呎，可建楼面为46.5万平方呎，指定作非工业（不包括住宅、仓库及加油站）用途，并设有禁止拆售的条款，将于5月12日截标。

        该地块位置条件极优，位处香港政治、商业中心——中环区域，而目前中环写字楼市场正是繁荣期。戴德梁行公布的数据就显示，2016年中环12幢超甲级写字楼的租金全年升幅达到9.6%，大幅领先于其他非核心区域。

        更为值得注意的是，美利道地块的推出可谓“二十年一遇”。有报道指，这是香港政府于1995年招标出售中信大厦现址后，首幅推售的中区商业地块，在香港土地市场中，实属罕见。

       利嘉阁地产研究部主管陈海潮在接受观点地产新媒体访问时提到：“这是中环二十多年的一个新供应，很多中资企业也想在这个黄金地段获取土地，所以市场对这块地估值较高”。

       目前，市场对于美利道地块的估值已达200亿港元，楼面呎价达4.8万港元，这数字无疑已刷新全香港最贵地记录，但业内认为该地块的估值仍有往上升的空间，超过市场预期将会是大概率时间。

       美联集团执行董事张锦成在接受观点地产新媒体采访时就称，200亿港币的估值已经很合理，但按照过往的例子，很多中资企业在香港买写字楼出价都比一般的市价高出一至三成，因此不排除这200亿港元估值还可以突破，因为这宗土地是可遇不可求的，不能用一般的地产项目标准来看，“这次的招标价格比附近的甲级写字楼（价格）高出三成也不出奇，一定会有惊喜”。

        而对于竞投美利道地块的企业，目前已有消息指，该地引众多中港财团虎视眈眈，甚至有东南亚财团也对此地块颇感兴趣。而除了地产发展商，部分银行或金融机构也有计划联手发展商进行竞投。

        值得注意的是，摩根大通相关研报称：“长实地产目前可见参与项目，分别为和记大厦重建及竞投美利道商业地皮。”暗指长实地产将竞拍美利道地块。早前还有报道指：“公司（长实地产）有意放售中环中心，并投资于其他潜力项目，估算可作美利道商用地投标及和记大厦重建”。

       长实地产是否已出手竞拍？观点地产新媒体询问了长实地产方面，但截至发稿前，长实地产暂未予以回复。

       长实竞投与内资来袭

        尽管竞标美利道地块一事尚未得到长实地产方面的证实，但业内认为，长实地产对这块地绝对有极大兴趣。张锦成就提出，长实地产旗下和记大厦等项目临近该地，长实地产若拿下可与周边项目协同发展。他甚至认为在拿这宗地上，长实地产会很进取。

        不过，长实地产的进取是否能“赛过”最近风头正盛的内资资本还有待观察。张锦成就提出，在中港两地贸易频繁的年代，大量国企都在香港物色总部写字楼，“现在起码有几十个企业都想在香港买一些甲级写字楼作为总部用途，所以我估计（美利道地块）超过一半以上都是内地资本投标，本地发展商在过往两三年于土地竞投方面都处于弱势，出价比较保守，预计这次的地皮有机会是内资夺得”。

        而张锦成同时认为，在美利道地块上，即便长实地产拿地失败，对于李嘉诚来说仍是有有利无弊的。他说，此前传李嘉诚要出售中环中心，即便不是长实地产拿下这块地，也会令长实地产旗下的周边项目升值，“也不排除他会进取入标以令中环中心价值飙升”。

        据观点地产新媒体查询，目前于中环，长实地产旗下除了和记大厦、中环中心之外，还有长江集团中心、华人行两个项目。

         因此，市场行家认为美利道地块无论是拿下或是拱手让人对于长实地产而言都是可接受选项。不过亦有市场人士认为，长实地产对于该项目地块或势在必得，他们认为毕竟长实地产自2012年拿下马鞍山白石彩沙街地皮，已有四年在政府地块方面未有中标。

       2016年9月，长实地产时隔4年终于以约19.53亿港元夺得沙田九肚地皮，但自那以后，尽管长实地产在土地市场尚为活跃，其仍是斩获无多。

        据观点地产新媒体查询，在2016年11月至今，长实地产就曾参与过九龙启德第1k区3号地盘、九龙启德第1E区2号地盘、九龙启德第1L区3号地盘地块的竞拍，而这三宗地最终由海航及利福国际分食，其中来自内地的海航就夺得两宗地块。

      2016年下半年至2017年初，海航及龙光、合景泰富被香港市场认为是内地资本来袭的主要代表，而在内资来袭之下，更多香港发展商均如长实地产一样面临出价不及中资高导致拿地失败，甚至是地价推高以至不忍下手的无奈。

       观点地产新媒体查询香港地政署提供的数据发现，2016年11月至今，香港共出让11宗地块，其中内地房企就夺得5宗，成交金额超过440亿元港元，占香港卖地总价58.84%。其中，今年第一季度，香港政府招标出售的三幅宅地就均被内地开发商收入囊中。

        港资房企出路与竞争

        在2016年11月2日，海航以88.37亿港元购得启德第1k区3号地盘地块后，嘉华国际主席吕志和就曾坦言，香港地产发展商已无法与内地发展商竞争。

        内地房企拿地出价之高，被新鸿基主席兼董事总经理郭炳联称之为“癫价”，对于香港房企来说，即便有钱，他们在拿地态度上也无法如内地房企般进取，这与双方发展模式不同有关。

       陈海潮此前接受观点地产新媒体采访时称，香港开发商发展项目数量有限，一般来说，项目的利润率要达到30%或以上房企才会考虑；而内地开发商每年项目众多，习惯了量产型的发展模式，10%的利润率就可能达到其要求的盈利幅度。

       出价不能太进取，但又仍然要积极争夺市场占有率，无奈之下，香港房企正在寻找新的出路。

       目前，已有香港房企提及，将透过增加农地转换及旧楼重建方式来增加土储，他们认为，对于这一方式，熟悉香港的本地房企会比内地房企有更大优势。

       郭炳联在今年的业绩会上就曾表示，要求有合理回报才选择投标土地，但为保持持续的销售货值，公司已开始采取农业地皮更改用途的渠道吸纳土储。

       不过，正如国内旧改项目一样，香港农地转换用时也较长。因此，一些业内还提出，香港房企与内地房企进行合作也是一个方向，“内地房企资金较强，本地房企对市场各方面较为熟悉”。

       近日，新世界发展集团就表示，集团是首批与内地资本合作的港资发展商，因此不怕与内资竞争，会继续主力通过竞投土地增加土储，并且会主攻大型地块。

       不过，值得一提的是，张锦成认为，其实对于香港房企而言，住宅土地储备其实还是足够的，因此一些香港房企才能淡定看“癫价”，仍然坚持不买高价地。李嘉诚在业绩会上就称，长实地产不会买高价地，地价合理的地块才会继续买；郭炳联也曾称，公司土地储备足够其四五年开发。

       另外，张锦成还告诉观点地产新媒体，目前长实地产新的写字楼项目并不多，“无论是长实还是其他香港十大发展商，写字楼这方面的土储都是比较普通的”。

       对此，一些业内则指出，内资香港掠地对本岛中小型发展商的影响会更大，他们才会更加倍感压力，高力国际研究董事石峰就认为：“这些开发商更为依赖政府土地拍卖，而由于内资开发商的进入，导致他们中标的几率大为减少。”