美国房地产市场正经历着2008年经济危机后最繁荣的阶段。在热点区域，本地人抢房子都不是件容易事。如果这时有人不远万里，漂洋过海地向你推荐美国房产，还打上“包租”这类亮眼的标签，那十有八九是为中国人提供的“专供产品”——他们可能不是故意欺骗你，但你需要睁大双眼，看看他们的团队是否有能力提供从头到脚一条龙式的服务。
同时，你也需要对美国房地产交易市场以及房价有一个基本的认识，看看这个包租的房子是不是比它周边的房屋要贵上许多，会不会把所谓的包租金，已经附加在房价上了？
不够谨慎的消费者已经因此蒙受了损失。
根据《劳动报》报道，上海有群投资客每人花5万美元购买了位于美国底特律的翻新别墅，销售方承诺“包租”5年，每年可拿12%的年化收益率。结果租金拿了一年不到，投资人再没拿到租金，而这间所谓的翻新别墅只是一只破屋，价格比周边房产还要高出2-3倍，不只房子欠政府的地税，投资人的钱也面临风险，目前正在集体维权中。
事实上，美国房屋交易、租赁市场链条完善，“99%”的房屋不需要包租！
北卡罗莱那州三角区泰岸地产的创办人、资深房地产经纪徐介乐对界面新闻指出，国内机构还在运作这些过时的东西，要不是因为不了解美国现在房地产行情，要不就是故意欺诈。这个时点，美国地产已经全国恢复，甚至已经价位很高，再运作这类项目已经很难维持利润，风险很大。
不合时宜的包租模式
美国人口的流动性要远远大于中国，这也使美国的房屋租赁市场非常成熟。以笔者所在的北卡罗莱那教堂山为例，这里是大学城，有很多像访问学者和学生。这里专供出租的物业小区很多，其中有整体出租的社区，也有个人购买后、再出租的单一物业。
此类社区由物业管理公司直接负责租赁、管理。这些物业由相关房地产公司拥有，他们靠收取物业的租金，给股东发放红利，这就是美国式房地产信托公司。如果外来者想真正通过股利收到收益，这是最适合的投资品种。个人出租的物业，可以委托房地产经纪公司进行，这些公司数量很多，服务周到，收费非常透明。
徐介乐的公司既为客户买卖房产，也经营房屋出租代管业务。他指出，该公司代理出租的房屋，一年之内不会有空置期，公司会在租约到期前两个月在市场上打广告，这样一般会在租客退租前一两个月找到新的房客。中介公司可以收取年租金的5%-8%，他们按自己的劳务收中介费，因此也不需要承诺“包租”。按他的话说，“没有租不出去的房子，只有不合适的价格”。
旅视万杨是一家从翻旧房改新房起步的地产开发公司，总部位于德州的达拉斯，其公司创始人之一万斌也认为，“在美国房屋市场上，99%是不包租的。因为包租涉及到太大的担保风险及税务问题。美国的税收比较复杂，所谓的净回报也很难设定统一标准。”
据万斌介绍，在美国房地产投资中，一共需要通过买（卖）方中介、房屋所有人、租赁中介、物业管理公司、水，电等专业维修公司、保险公司、会计师这七个环节来实现整个流程。以上七个环节，每个环节都是由不同的专业人士或者公司来负责。万斌说，如果想要实现包租，包租方需要把这些环节统统打通，并給客户提供解决方案。
旅视万杨的项目也承诺包租，并成为2016年度中国海外别墅销售冠军。万斌解释说，“采取开发后包租，是因为我们想为客户省心省时，并不完全是为了迎合中国人喜欢这个概念。我们是类REITs产品，不只有中国客户，也有美国人、加拿大人投资。”
万斌认为对于包租项目的选择，要看团队是否有能力，及项目所在地经济是否有支撑。他介绍说，该公司的包租项目，有风险准备金去保证客户收益。
包租，曾是银行拍卖屋时代的产物，现在可能成为在美置业的中国投资客的“专供产品”。
徐介乐解释说，所谓的“包租”概念，在美国2009-2011年间曾经比较流行。由于2008年的经济危机，有许多银行拍卖屋出售。在这期间，因为拍卖屋价格低，质量和位置也好，有人将这样的房屋买来，经过维修后再出租或者出售。其间的利润很高，项目方有能力承诺包租，买方还可以获得更多的收益。
但这种情况在几年前就结束了。近几年美国地产市场价格一直在向上走，市场上已经很少有价格被低估的房子，这类银行拍卖屋也消化完了；或即使有也是在底特律或中西部那些人口迁出区域，该处的房产基本可以说是真的不好，没有升值空间的房子。
据万斌介绍，他们现在开发的项目在德州达拉斯和休斯顿市场上挂牌时间不会超过30天，这样抢手的房子也没必要到中国来卖。
据美国著名在线地产经纪公司Redfin地产分析师Jeffery Marino提供的数据，美国房屋交易中位价格1月份达到26.1万美元，同比上升7%（环比12月稍有下降），成交数量同比上升5.6%，库存下降了12%，这是自2013年以来，库存下降最快的月份。
该网站有一项测试投资购买房屋热情的指标，即房屋从挂牌到签合同（pending house）的时间，今年1月也创下新高，全国平均速度只需要59天，比2016年同期快了7天，比2015年快了14天。
在一些热点区域，比如Denver，半数的房子在23天内就签约，一年前所需时间为43天。在西雅图、加州的Oakland，只需要26天就可以签约。
房屋价格也在上升，在加州的San Jose、旧金山，接近五成的房子以高于挂牌价卖出。在德州的Dallas-Fort Worth，房屋价格上涨最厉害的区域，价格上涨了17%。
现在，说美国房地产市场全面复苏，一点也不为过。万斌认为，房价提高及销售不出去可能是提供包租的一个原因，如果在美国就能够卖出去，为啥要一套一套房飘洋过海地卖给中国人？
外来的人口和钱
徐介乐认为，美国房地产虽然与美国经济增长，利率水平等宏观要素有关，但其本地化因素影响更多大。对于区域性房地产市场，人口流入量是一项非常关键的指标。
位于美东的北卡州的科研三角区是目前美国人口净流入排名全美国前排的都会区。这里陆续进驻了200家美国大的企业，由于北卡的税收优惠，基础设施发达，这里拥有机场，美国最长的州内高速以及深水港等，种种因素都会吸引企业迁入。企业迁入就会带来工作岗位，人口流入，不断的人口涌入又会促进这里的基础设施，这些因素会形成良性循环，这些趋势一旦形成就会延续相当长的时间，比如五大湖区的老工业区的衰落也会延续很长的时间。
Brookings Institution一位名叫William Frey的人口学家分析称，因为美国人口死率在上升，出生率在下降，移民人口也有轻微下降，这使美国2016年人口增长（截至2016年7月1日），按年度只增长了0.7%（226万人），使美国总人口达到3.23亿。这个增长率是美国自1936年以来最低的年份。
这份在2016年底发布的人口迁移数据还显示，受工作和房价双重影响，大约有59.3万的人离开东北部和中西部（离开东北部的人还有气候的原因）。
在美国最新的人口迁移中，德州是最大的赢家，它在过去一年迁入了43.3万人口，从绝对量上成为迁入人口最多的州，它的迁入人口占美国国家新增人口（含移民）的20%。而伊利诺伊州（Illinois）迁出了3.8万人，这是它连续第三年人口迁出。在美国，现在的人口趋势，总体是向西、向南。从美国区域房地产价格走势上也可以看出西部和南部大都会区域，因人口净流入导致房价上涨。
大城市风光依旧，纽约就不存在租不出去的房屋。
Jenny在纽约曼哈顿区住了15年，她拥有一间物业公司管理自己的物业。对于这里的房屋租赁市场非常熟悉。
她说，纽约不存在《劳动报》所报道底特律那种“包租”情况。出现“包租”可能是因为没有人买，没有人进入。那些房屋当年购买时可能花了20万-30万美元，但随着工业衰落，人口外迁，房屋卖不出去，欠政府地税，政府会把房子没收。虽然可能房屋造价本身也不只5万美元，但无家可归的人住在里面，这些所谓的中介公司图便宜，卖给中国人。
Jenny认为，国内有些业主上当，有人可能图便宜，也可能有人想通过这些投资办身份办移民。
“在纽约，再破旧的房子维修后，也能收到租金。因为纽约的流动人口多，在这里找工作要租房，一些华人房子还会被分成许多小间出租，那样租金就更高了。当然在纽约拍卖也没有这么便宜的价格，就是拍卖的房屋价格也要20万-30万美元。”
Jenny告诉界面新闻记者，在纽约不考虑房价上涨，如果眼光好，房子选的好，一般租金回报率也在5%-6%之间。
“在美国购买投资型物业，不太有包租的情况。”Jenny说。在纽约都是由专门的物管公司帮忙出租管理。那些有实力的物管公司，熟悉政府规则，知道怎么向政府申请减免地税。如果是小公司，地税每年上涨，不知道怎么操作，税就会高。此外，纽约的物业费很贵，管理不到位，也有可能亏损。
除了租金收入，像纽约这样的地区，房价上涨的收益更大。Jenny认为，纽约的房价与10-20年前相比已经是难以想像的高，即便如此，整个岛只有20公里，全世界的有钱人在这里抢房。外来的钱支撑起了纽约的房价，再与北京、上海、东京的房价比，也算合理。
Jenny说，中国的高官、富豪，前苏联、南美的企业家都喜欢在纽约用现金买房。这些外来的钱，推高了纽约房价。加州的情况类似，中国人喜欢的区房价就炒得高，没有中国人的区是比较合理的。
她进一步指出，中国人在海外抢房，一方面是因为中国的房价太高，高得离谱。另外一方面，中国人对于养房有成本的认知度不高。对地产税没有概念。不像欧洲人，知道只要有房、有地，就需要每年向政府交税。
中国买家更爱新房
据全美房地产经纪协会2016年7月发布的报告显示，中国买家连续两年成为美国住宅房地产市场最大的买家。2015年4月到2016年3月，外国人在美国购入价值1026亿美元的住宅房产，其中中国人购买了29195处物业，总价值高达273亿美元，位于第二位的加拿大购买房产价值为89亿美元。
中国人偏爱的区域，比如加州、纽约、西雅图等，都是美国近年来房价上涨速度最快的区域。
旅视万杨所在的德州，更是这一轮美国房价上涨最快的区域。该公司自2013年开始从翻新改造旧房，进行出租这种方式开始经营起来。在做了500户左右旧房改造，形成自己供应商体系，并积累了经验和一批标准化的图纸后，从2015年中开始，进行大型别墅社区的开发。
因而万斌对德州的新房和二手房市场都有一定的了解。他认为，中国买主，如果是自住更倾向于买新房，如果是投资，可能比例是新房30%，旧房70%，这就需要看房屋的投资回报。如果新房的投资回报相比买旧房翻新、维修再租出去的投资回报相同，那中国买主还是倾向于买新房，因为新房保险，且平常不用维护维修，省心方便。
徐介乐的客户也有相当大比例的中国人，一方面是中国的新移民，因为北卡的气候以及就业机会，大量的新移民在涌入，另外就是投资客。
在具体到选房个案时，万斌给出了在美国投资选房的选择建议：1.只选择人口净流入的城市；2.只选择有大型企业及就业在持续创造的城市；3.只选择周边30-40分钟车程有大型企业的区域；4.只选择有学区比较好的区域；5.只选择有商业及医院设施的区域；6.只选择租金减掉地产税及相关费用可以覆盖利息的房产。
万斌说，“这些标准其实也是我们选择土地及项目的标准。以我们已经基本销售完的达拉斯万杨桥塔项目来说，因为满足以上条件，房价从2016年到2017年已经上涨了15%。”
徐介乐则以投资30万美元左右在北卡三角区购买投资房，做了一个成本计算模式，推算出这样的房子每月租金约1800-1900美元。但他认为，物业费、地产税、保险费、房子维护费、房屋托管费这几项费用是绝对不可以省的。
算下来，北卡三角区平均每年租金方面会有5%-6%投资回报率。再加上房价上涨能够达到10%左右，不很高但很平稳。像美国大部分地区一样，通常大面积的房屋买来投资的比例并不好，主要因为租客通常都是收入不高的人。
此前万达芝加哥项目的负责人在纽约Fordham大学与北京大学联办金融博士课堂上曾介绍，在美国不同区域，租金回报率确实存在差导，但基本收益在4-%6%之间。
今年年初，中国政府规定中国公民严禁购买国内的外汇用于海外购房。万斌认为，这和中国政府禁止中国公民在海外购房是两个概念。“据我们所了解，中国政府也没有明令禁止中国公司在海外购房。从目前我们的销售情况来看，几乎没有影响。目前我们的这些客户都已经在海外直接有美元，他们为了让自己的投资保值增值，并且每半年还能收到一个稳定的租金收益，也看好未来美国的房地产市场，特别是德州的房地产市场增值潜力巨大，从而来选择投资我们的项目。”
徐介乐提示说，美国的房地产市场是一个周期性很强的行业，需要投资人有长期投资的概念。人们在投资房产的时候，也不能总基于上升通道的考量。
如果美国房地产市场下行，那些最先受影响的就是像佛罗里尔这样的区域，这些区域在2008年下跌时也是跌得最厉害的。因为佛罗里达是一个旅游区域，经济下行，这些依赖旅游消费的区域受到的冲击最大。
（本文特约作者牛金荣是北京大学国家发展研究院EMBA、原北京青年报地产金融专刊主编、美国UNC传媒学院访问学者）
