其实是经济学上一个迄今为止仍然争论不休的重大难题。别人问我什么是泡沫，我总是回答：泡沫就像个美女，你很难定义什么叫美女，但是，当一个女孩在你面前的时候，你就知道她是不是美女。我的意思，不要去定义什么叫泡沫，这很难，但究竟是不是泡沫，其实很简单。比如中国目前的房价究竟是不是泡沫？如果中国的房价不算泡沫，那就没有什么可以称之为泡沫了。

      泡沫是怎么形成的？说法也不一。

       被视为“2014年最重要的经济学著作”的Atif Main和Amir Sufi的《房债》探讨了07年美国次贷危机和08年金融危机爆发的原因，特别是美国房地产泡沫形成的原因。他们将美国房地产泡沫归因于“信贷的容易获得”，一些本来没有资格的“三无人员”轻易得到了住房贷款，这是美国爆发金融危机的根源。这种解释，和金德尔伯格在其名著《疯狂、惊恐和崩盘——金融危机史》中的解释是一样的。金德尔伯格认为：“资产价格的主要推动因素几乎总是信贷供给的扩张”，也就是他确立的“资产价格泡沫取决于信贷增长”的公理。当然，在诺奖得主希勒的眼中，一切非理性繁荣都和凯恩斯所讲的“动物精神”有关。他认为应该从人的心理去研究经济兴衰周期，住房投资变化的原因和动物精神理论的所有要素有关，这些要素包括信心、公平、腐败、货币幻觉以及故事。

      当然，中国的房地产泡沫既和金德尔伯格讲的“信贷扩张”有关，今年货币政策实质上的宽松是房价上涨的主要原因之一，但也和希勒所言的“动物精神”有关。但，很显然，中国房地产的问题比他们两位探讨的要更为复杂。关于房地产泡沫的问题，我将在以后的文章和关于房地产的专著中详细阐述。

       高层从今年下半年以来，在各种场合、非常罕见地多次直言抑制房地产泡沫，这在中国房地产政策变迁的历史上是比较少见的。所以，我一再提醒不要低估了这次中央抑制泡沫的决心，无论对价格的非理性上涨，还是对投资性购房，都不会手软。

       所以，“9.30”以来的房地产调控政策是认真的，也一定不会像过去一样“空调”，精准打击的对象就是投资投机，而且不希望房价继续上涨干扰了中国供给侧改革的重大战略，对实体经济造成冲击。

      这个账，现在已经算清楚了。相信，明年的两会，针对房地产，应该还会有金融和税收方面的政策出台。

       但这次中央财经领导小组会议，更重要的价值仍然是回到长效机制，开始探讨房地产长效机制的制度框架体系。

        这个框架体系，这次中财小组会议提出了一个大体的轮廓，那就是围绕住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居。规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，是实现住有所居的重大民生工程。

       这段话其实最大的价值和意义，在于将房地产从过去的“经济政策”回归到“社会政策”和“民生政策”的轨道，这是多年来各界一直呼吁的。