在过去一年逢拍必地王的北京市场，北京万科董事长刘肖已经很久没有土地进账了。但酝酿一年多后，他一出手便是大手笔——2.7平方公里，仅用1亿元就占比了50%。

10月26日，中国新城镇发展有限公司（01278.HK，下称中国新城镇）发布公告称，全资子公司国开新城与北京万科合作，成立合资公司合作开发位于北京门头沟区军庄镇项目，获得2.7平方公里以上的土地独家开发和运营权。

这次合作涉及的土地面积巨大。整个项目分为东西两个区，其中东区2.7平方公里土地将包含养老、文化生态、家庭度假等多个板块，并将建设包括创新科技、酒店以及商住办公在内的产业圈。而西区还将涉及1.44平方公里土地，将主要进行棚户区改造、一级土地及一二级联动等开发业务。

按照公告，此前负责该区域开发的加华酒业贸易将退出。双方同意补偿其前期开发成本、园区内地上建筑物及开发权益等将支付总额为2.09亿元。国开新城与北京万科各自负担50%。除此之外，项目公司还须交付的土地承包费原则上为每亩2000元/年（折合约每平方米3元/年），期限不低于50年。

这是北京万科准备已久的计划。万科副总裁，北京区域首席执行官刘肖告诉界面新闻记者，他们早在2015年初便开始探讨接触该项目。刘肖称，未来将在这片区域落地创新产业、文创旅游产业以及养老产业。

不过，以如此轻松的代价获得开发权，并不意味着这是一笔好做的生意。按照协议，由于采用村企合作的形式开发集体用地，在上述合作框架下，两家公司仍需与项目涉及的各村合作社分别签署具有法律约束力的协议。

而除上述款项外，两家公司还要分别在项目的建设期和运营期向项目所涉及的村合作社缴纳一定的委托收益。

以公告中描述的孟悟村（军庄镇下辖村之一）的合作协定为例，国开新城与北京万科不仅要每年向孟悟村合作社支付285.1万元的服务费（自2020年起每年递增5%），还要在建设期内（即2017年至2020年）分别向其缴纳5.632万元，11.264万元，16.896万元和320万元作为委托收益。

而到2021年运营期开始，孟悟村合作社将在实际运营收益的10%或每年320万元（自2022年起每年递增5%）之间选择较高者收取。

按年计算的收益尽管数额不大，但这意味着该项目对运营和销售业绩仍有着一定要求。北京万科近年来在刘肖治下正在寻求不同以往的转型，合作开发与养老产业也是其6+X战略中的一部分。不过对于此前并未在北京操盘过如此大体量综合项目的万科来说，这次合作将是刘肖主动寻求的一次全新挑战。

而此次的合作方中国新城镇尽管名声不大，但其来头不小。其早年为一家主要从事一级土地开发和基础设施建设的民营企业，但在2013年由国开行下属国开金融入股后，目前以成为国开在新型城镇化业务板块的唯一上市平台。

国家开发银行下属重要的投资平台，截至2015年末，国开金融总资产1196亿元，管理资产超过1500亿元。这家公司成立于2002年，创始人为上置集团创始人施健。自创立之初便以新城镇建设为目标，包揽一级开发和基础建设。第一笔生意是2003年在上海宝山罗店获得6.8平方公里的土地进行新城镇开发，其早年的运营理念与今天华夏幸福的产业新城模式颇为类似。

由于其介入年代太早，中国新城镇过去多年实际一直依靠一级土地开发及基础设施建设获利。这种生意的节奏往往掌握在地方政府手中，这也导致其过往业绩极不稳定，自2007年起就一直在盈利与亏损之间循环，最高时曾一度年亏损2.13亿元。

该公司此前曾分别于香港和新加坡两地上市。2013年3月，国开金融全资附属公司通过认购54.3%新股入主该公司，随后开始对其进行大刀阔斧的业务重整、陆续剥离了一部分资产和包袱后，他们将新的目标瞄准了“国内城镇综合开发的标杆性企业”。

公司随后于今年10月18日自新加坡退市，仍保留香港上市地位。截至2016年上半年，公司营业收入为1.09亿元，实现净利润1.01亿元。

有着这样的履历，万科与中国新城镇的结合，看起来是彼此取长补短。城镇开发一直是国开金融的主要业务之一，由央企上市平台做背书，无疑可以增加谈判筹码。而万科优秀的开发和运营能力，则正好弥补了后者更擅长一级开发的短板。

强强联合，也使得中国新城镇在公告中对该项目寄予厚望，宣称将把该项目建设成北京市综合旅游消费的典范项目。

而对于万科和刘肖来说，这种此前并未尝试过的机会却无意中打开了另一扇门。在接手北京万科时，刘肖曾面对的是日渐高企的地价和北京万科缺少优质土地储备的尴尬。但这场计划已久的合作，却似乎揭示了这位年轻少帅脑海中，除了装修等创新业务之外，回应高地价与低土储尴尬的真正答案。