中海中信地产业务的整合已告一段落，中海正热火朝天地冲刺业绩新高，而中信也再次要为自己的商业地产版图开疆扩土。

10月25日，中信城市开发运营有限公司（简称中信城运）与河南本土房企恒祥房地产开发有限责任公司签订战略合作协议，初步协定共同开发郑州市胜岗城中村改造项目——百悦城综合体。

这是中信剥离地产业务与中海整合重组完成之后，中信方面拿下的首个地产项目。按照项目自身开发情况和协议意向，有市场人士认为，中信在这一项目中将以商业部分开发运营为主。

这宗交易的参与主体并非中信地产或者中信泰富，而是此前从未正式露面的中信城运。

据观点地产新媒体了解，中信城运正是承接中信地产整合资产包以外资产而成立的公司，也就是说是原中信地产的“承继者”。

整合后首度扩张

10月25日，中信城运副总裁杨劲带队来到郑州，与河南本土房企恒祥地产签订合作，合作标的为郑州金水区胜岗城中村改造项目百悦城。

该项目总体量将近80万平方米，实际建设用地约为8.79平方米，规划定位为综合体项目，包含7栋高层住宅，2栋公寓(写字楼)，1栋酒店，以及一座串联各楼宇的五层购物中心。

其中，安置回迁面积合计约25万平方米，住宅大约23万平方米，公寓(写字楼)加上酒店大约13-15万平方米，纯商业面积（底商+购物中心）大约15-17万平方米。

可以看到，这一项目留给开发商的商业体量远大于住宅体量，而15万方的商业体量对于一个本土小房企来说，绝对是一块难以啃动的硬骨头。

百悦城早在2012年就已经开始动迁，在旧城区内，该项目的交通和地段并不算差，尤其是在郑州楼市持续向好背景下，销售型物业并没有什么难题，有难处的正是这批商业物业。

翻查项目的历史资料可以看到，受限于周边同质商业的竞争，这一项目的商业部分规划和定位几经更改，写字楼改公寓、大商场改社区商业，折腾几番之后项目还是没能找准定位。

有业内人士称：“这块地上的商业快把恒祥熬垮了。”

也是在这样的背景下，恒祥地产引入了中信“救火”。

据观点地产新媒体得到的一份百悦城开发计划表格显示，该项目早于2015年8月就取得施工证，计划于2016年四季度首批（西北部分住宅）开售，目前该部分已经进入实质性推广阶段。

尽管尚不清楚双方的合作模式，但结合以上材料，有郑州市场分析人士认为，恒祥本身商业打造能力不是很强，引入中信应该是为了打造商业部分。

这一项目成为中信进驻郑州市场的首个项目，同时也是完成整合之后首个新获取项目，这个签约主体中信城运也是首次亮相在公众面前。

中信城运的地产轨道

参与这次合作的主体中信城市开发运营有限公司，正是中信中海整合资产包以外的“承继者”。

据观点地产新媒体查阅全国企业信息公示系统，中信城运是在中海、中信整合案披露之后正式成立，2016年4月14日-7月13日期间发生企业信息变更，注册资本由200万变更为78.6亿，企业法人由中信房地产股份有限公司变更为中国中信有限公司。

同时，董事长变更为原中信地产副董事长宋川，相应的原中信地产的一批高管成为中信城运的董事会成员，而原中信地产旗下多达14个下属公司也一并带到了中信城运平台。

曾有一位接近中信地产的人士透露，中信地产解散之后没有划入中海地产的资产包，由该新成立的中信城运平台运作。

值得注意的是，中信城运平台并非此前3月份中信股份业绩会上所提及的“新成立的城投平台”，彼平台指的是中信城市投资发展（中国）有限公司，简称中信城投。

按照当时中信集团董事长常振明的说法，中信城投为“全新平台”，专门用来发展土地一级开发、城市综合体业务，由中信股份副董事长兼总经理王炯亲自挂帅，担任中信城投的董事长，中信泰富地产总经理刘勇担任总裁，负责日常管理。

这一平台彼时也被业内解读为是将来中信泰富和中信地产业务整合的唯一平台。

然而，这个被常振明寄予厚望的“全新平台”，并没有经历当初预想的未来就已夭折。

据全国企业信息公示系统显示，中信城市投资发展（中国）有限公司成立于2016年3月24日，注册资本5亿元，法人为刘勇，董事长为王炯。自此之后，中信城投再无任何增资动作，也无任何对外投资，企业信息也未再发生过变更。

有接近中信的人士透露，中信城投仅存活了三个多月已被宣告解散，这也标志着之前拟议中的与中信泰富地产业务整合未能成行。

劳燕分飞，各自为家。中信泰富现在忙着自身商业调整，而中信留存的地产业务也需要进行新的梳理。

在这种背景下，中信城运公司应运而生。中信城运在承担原有中信地产“遗留”项目的运营管理的同时，也承担了新的商业拓展需求。

未来，中信城运是否会再一次与中信泰富内部整合，仍然是个未知数，但现在中信城运已成为了中信新的地产业务平台。